날씨는 추워졌지만 금융시장에 오랜만에 따뜻한 소식이 있어 말씀드리면 미국 연방준비제도가 기준금리 인상을 사실상 중단하면서 미국 모기지 금리가 급락한 것으로 나타나면서 국내 은행권 대출금리의 기준으로 활용되는 은행채 금리도 떨어지고 있습니다.
5대 국내은행과 인터넷은행이 주택담보대출 금리를 0.1%~0.2%포인트 낮췄습니다.금융사별로 살펴보면 kb국민은행은 4.39%~5.79%였던 혼합형 아파트 담보대출 금리를 연 4.21%~5.61%로 금리 하단과 상단을 0.18%포인트 내렸고, 신한은행도 같은 기간 5.02%에서 4.89%로 0.13%포인트 인하했습니다.이어 하나은행 0.104%, 우리은행 0.13%, 농협 0.1%의 주택담보대출 금리를 내렸고, 인터넷은행인 카카오뱅크는 0.148%, 케이뱅크는 0.13% 인하됐습니다.
그동안 대출금리에 기준이 되는 금융채 등 채권금리가 크게 상승한 영향이었던 것이 최근 다시 하락하면서 금리가 낮아진 것입니다.이러한 좋은 흐름에도 추가 금리 인하를 기대하기는 어려울 것으로 보이는데, 그 이유는 정부에서 가계부채 증가에 대한 우려로 쉽게 금리를 내리기 어렵기 때문입니다.
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금리가 떨어지면 이용하려는 금융소비자는 늘어나는 단순한 원리로, 올 들어 이미 고금리 기조에도 부동산 시장이 바닥이라는 기대감으로 매매가 증가하면서 가계대출 잔액은 지속적으로 증가했고, 이미 정부는 총량제 등 규제 카드를 꺼내 들었습니다.이렇게 불안정한 시기에는 가계부채를 늘리지 않고, 이자 부담을 줄일 수 있는 환승 방법을 찾아야 하는데, 올 연말 주택담보대출 대환대출 플랫폼을 출시할 예정이니 활용하면 좋을 것 같습니다.
하지만 후순위 아파트 담보대출을 보유하고 있다면 플랫폼을 이용한 대환은 어려울 것으로 보이는데, 그 이유로는 전산개발 문제도 있겠지만 취급 금융사들이 선호하지 않을 공산이 높기 때문입니다.이미 우선순위가 있는 상태에서 매물지에 대한 LTV가 높게 설정돼 있어 DSR 규제를 적용하면 한도가 발생하지 않는 경우도 많을 것입니다.
특히 사업자분들 중 저축은행 후순위 아파트 담보대출 이용자라면 호황기에 LTV를 굉장히 높게 이용하는 사례가 많은데 이런 경우 오른 금리를 낮추기 위해 대환을 살펴보겠지만 만족할 만한 조건을 찾기는 어려울 것입니다.그나마 사업자 후순위 아파트 담보대출의 경우 DSR 규제를 적용받지 않아 LTV 한도 여력만 있으면 대환이 불가능하지 않은 것이 되는데, 이런 상황이라면 금리적인 측면에서 조합금융을 살펴보시면 좋습니다.
조합금융은 상호금융이라고도 하는데 농업협동조합, 수협, 산림조합, 새마을금고, 신용협동조합 같은 곳에서 신용사업과 공제사업을 통해 조달한 자금으로 조합원에게 금융편의를 제공하는 역할로 제2금융권으로 분류돼 있는데 제1금융권과 후순위담보대출 금리의 차이가 크지 않은 장점이 있습니다.
또 사업자를 운영하고 있는데 경제가 어려워 매출이 적은 경우도 발생하는데 이런 이유로 1금융권에 거절당한 경우도 차선책으로 좋습니다.조합금융은 말 그대로 조합 단위로 운영되기 때문에 동일 지역에 있는 같은 금융사라도 한 글자라도 상호가 다르면 다른 곳에 별도의 심사 가이드를 적용받아 부족한 부분이 있더라도 금융사 및 지점 섭외만 잘하면 진행이 가능합니다.
즉, 사업 개시일이 짧거나 불경기로 인한 매출 자료가 불충분, 소득 증빙 서류가 없거나 적은 경우에도 지점에 따라 가능 여부가 달라질 수 있다는 것입니다.이렇게 사업자분들이 후순위 아파트 담보대출을 저축은행에서 상호금융 조건으로 대환을 하게 되면 10% 내외 금리가 5~6% 금리로 낮아져 이자 부담을 크게 줄일 수 있게 됩니다.
저축은행 대환 외에도 해당 금융사의 조건을 살펴보는 사례가 크게 늘었는데, 그중 대표적인 것이 계약 만료 시점을 앞둔 세입자의 전세퇴거자금이 필요한 경우인데, HUG를 통한 정책자금이나 1금융권 조건으로 해결할 수 없어 후순위 아파트 담보대출을 통해 자금을 알아보지만 대부분 선순위 세입자 보증금이 있어 다음 순위는 원하는 한도가 나오지 않게 됩니다.이런 경우라면 현 시점 상황에 따라 해결 방법에 차이는 있지만 세입자 보증금이 없다는 과정 아래 조합금융 선순위 심사를 보고 금리 한도를 확인한 뒤 진행 여부를 결정할 수 있습니다.당연히 추가 사업자금이 필요한 상황에서도 상호금융은 LTV 80%까지 신청이 가능하기 때문에 1금융권의 조건을 살펴보시고 원하는 한도가 나오지 않거나 거절당하면 차선책으로 알아봐주시면 될 것 같습니다.이런 경우라면 현 시점 상황에 따라 해결 방법에 차이는 있지만 세입자 보증금이 없다는 과정 아래 조합금융 선순위 심사를 보고 금리 한도를 확인한 뒤 진행 여부를 결정할 수 있습니다.당연히 추가 사업자금이 필요한 상황에서도 상호금융은 LTV 80%까지 신청이 가능하기 때문에 1금융권의 조건을 살펴보시고 원하는 한도가 나오지 않거나 거절당하면 차선책으로 알아봐주시면 될 것 같습니다.이런 경우라면 현 시점 상황에 따라 해결 방법에 차이는 있지만 세입자 보증금이 없다는 과정 아래 조합금융 선순위 심사를 보고 금리 한도를 확인한 뒤 진행 여부를 결정할 수 있습니다.당연히 추가 사업자금이 필요한 상황에서도 상호금융은 LTV 80%까지 신청이 가능하기 때문에 1금융권의 조건을 살펴보시고 원하는 한도가 나오지 않거나 거절당하면 차선책으로 알아봐주시면 될 것 같습니다.